Сегодня все больше и больше людей задаются вопросом: что будет дальше с ценами на недвижимость? Столкнулись ли мы с кризисом в отрасли и коррекцией цен? А может в Узбекистане цены и дальше будут расти? Сейчас хорошее время для продажи? Или сейчас хорошее время для покупок?
Что дальше?
В настоящее время отрасль недвижимости в Узбекистане находится под большим вопросом. Многие эксперты придерживаются разных мнений, а иногда и противоречат друг другу. Но отличается ли этот вопросительный знак от обычного? Кажется, одни и те же вопросы люди задают себе годами, независимо от экономической ситуации в стране: упадут ли цены на недвижимость? Или они будут расти?
Более десяти лет я с большим интересом наблюдаю за рынком недвижимости Узбекистана, потому что я активно участвую в нем как инвестор и брокер, поэтому каждое решение о покупке или продаже я принимаю после глубокого анализа. Судя по моему опыту и опыту клиентов, с которыми я работаю, подавляющее большинство людей озабочены одними и теми же проблемами, и их мучает один общий вопрос, подходящее ли сейчас время (будь то покупка или продажа). Я подозреваю, что многие читатели теперь ожидают четкого ответа относительно того, пойдут ли цены вниз или вверх. Буду рад дать ответ.
Прогнозы и реальность
К сожалению (или к счастью) невозможно предсказать, как поведет себя рынок. Я знаю – многие читатели, вероятно, сейчас разочарованы, но в моем понимании невозможно предсказать движение цены, потому что это очень сложный вопрос. Что-то может показаться очевидным, но на практике оказывается иначе. Например, недавно я слышал, что продавцы доски объявлений Bisyor будут снижать цены, потому что будет множество домов от инвесторов, которые имеют недвижимость на так называемом рынке краткосрочной аренды. Это должно было стать причиной наводнения рынка жилья такими помещениями. Сама по себе эта информация может на самом деле вызвать сиюминутную надежду на то, что владельцы снизят цены. Однако это всего лишь единичная информация, и пока ничего подобного не произошло (за исключением, может быть, отдельных случаев).
Более того, даже если в какой-то момент таких квартир было больше, следует также помнить, что в Узбекистане у нас по-прежнему дефицит жилья около 2 миллионов. Кроме того, на первичном рынке доступны только однокомнатные квартиры из уже построенных. Среди помещений с более длительным сроком (например, до конца 2020 года) непривлекательные обычно остаются, а остальные выкупаются. Даже если бы все владельцы квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду, захотели их продать, покупатели все равно были бы, и спрос продолжился бы, поскольку рынок все равно не был бы удовлетворен. Более того – на данный момент я наблюдаю преимущество покупателей на рынке. Сейчас у меня в очереди стоят два покупателя, готовых внести аванс на поиск квартиры. Из-за ограниченных возможностей им приходится ждать. Они готовы к этому, потому что знают, что я часто нахожу недвижимость «под прилавком», не опубликованную в Интернете.
Возможно, дело в том, что люди озабочены своими сбережениями и хотят как-то их распределить. Поскольку покупка золота на данный момент граничит с чудом, кажется разумным инвестировать в недвижимость, которая будет приносить прибыль в долгосрочной перспективе или, по крайней мере, минимизировать убытки. На данный момент инфляция растет довольно динамично, а печатание денег продолжается, поэтому ваши сбережения наличными просто уменьшатся.
В настоящее время большой интерес вызывают и земельные участки, как сельскохозяйственные, так и строительные, особенно с небольшими площадями. Вероятно, такую альтернативу ищут покупатели, чей бюджет недостаточен для покупки квартиры. На мой взгляд, это хорошая стратегия, потому что земля – это конечный товар, и ее никогда не будет больше, чем сейчас, поэтому ее стоимость, вероятно, возрастет. Более того, по сравнению с ценами на землю наших западных соседей, у нас все еще относительно низкие цены, поэтому покупка земли кажется хорошим вариантом.
Знание рынка важно
Предоставляемая информация всегда должна соответствовать общей картине ситуации и смотреть на рынок немного шире, сравнивая целый ряд другой информации. Эксперты разделились. В известных отраслевых журналах разные люди высказывают разные теории – одни предсказывают упадок, другие – небольшие исправления, а третьи – рост. В ближайшие 10 лет каждый из них будет прав, потому что каждая из этих ситуаций будет происходить. Тогда каждый из них скажет: я тебе говорил?
На мой взгляд, лучше всего составить собственное мнение, основанное на фактах и цифрах. В любом случае это не гарантия правильной оценки ситуации, но, по крайней мере, дает больше шансов для лучшего понимания рынка и более точного прогноза. Прежде всего, вы должны посмотреть, что именно происходит на рынке. По моим личным наблюдениям, рынок на какое-то время притормозил (сделок значительно меньше), но цены остаются стабильными, а если есть различия, то они практически незаметны. Конечно, есть выгодные цены на недвижимость, но это всегда так, и это отдельные случаи, и важно то, что больше. Таким образом, на данный момент ситуация, связанная с коронавирусом, не повлияла на цены продажи недвижимости.
Другое дело, когда речь идет о лизинге – здесь рынок действительно пошатнулся. Внезапное решение о карантине и невозможность обучения в очном режиме привело к тому, что он превратился в настоящий замок, особенно в квартирах, сдаваемых под комнаты. Уход большой части наших соседей из Украины, у которых в последние годы было довольно много сотрудников в польских компаниях, также привел к увеличению количества квартир в аренду. Здесь мы имеем дело с небольшой суматохой, и преимущество количества квартир по отношению к количеству заявителей явно видно. Отсюда сейчас существенно более низкие цены на аренду и много новых анонсов. Наступила самая распространенная в мире коррекция.
Однако следует отметить, что даже если ситуация временно осложняется, нужно помнить, что экономика не остановилась, а замедлилась, и люди будут продолжать работать, приезжать в большие города и снимать квартиры. Приедут и студенты – надеюсь, в этом году, потому что мы не можем предсказать, как поведут себя правители.
На мой взгляд, владельцы квартир в аренду могут не сомневаться. Обычно они думают о долгосрочной перспективе и хорошо знают, что на рынке существуют бизнес-циклы, и это нормально. Спустя долгое время вложения все равно окупятся, тем более, что получить ссуду на покупку квартиры будет все сложнее, поэтому люди будут сдавать в аренду. Так что сделайте глубокий вдох и знайте, что это нормально. Конечно, это не меняет того факта, что найдутся люди, которые паникуют и хотят побыстрее продать такие квартиры, а это то, чего ждут охотники за скидками.
Сейчас или позже?
Так что, если кто-то собирается покупать или продавать недвижимость, сейчас самое подходящее время. Необходимо помнить, что такие покупки обычно совершаются на несколько или несколько десятков лет. С этой точки зрения съемка в идеальный момент практически невозможна. Мы никогда не узнаем, что произойдет, если цены пойдут вверх или вниз. Это более-менее похоже на планирование ребенка – обычно мы думаем, что для этого еще рано (может быть, когда квартира будет больше, или когда мы будем лучше зарабатывать и т. д.).
К сожалению, риск нельзя исключить, но его можно минимизировать. Лучший способ – получить докторскую степень в текущей рыночной ситуации, то есть посвящать несколько часов в день анализу и работе над определенной проблемой, но вряд ли кто-то может себе это позволить. Конечно, вам также нужно знать, где искать и что искать. Трудно разобраться с темой должным образом, если мы уделяем ей мало времени. Лучше всего просто поручить это специалисту, как и любое другое важное дело в жизни, например, судебное дело или хирургическую операцию. Даже если мы получили соответствующие знания, у специалиста всегда есть дополнительный инструмент – опыт, а не только теория.
Оставить ответ